品揃えの良いマンション投資 節税
居住用や事業用資産の買換えの特例を受ける場合である。
十二月三十一日に引き渡すのと、翌年一月一日にするのとでは、買換え資産の取得期限がマルマル一年違ってくる。
買換え資産は、翌年の末までに取得しなければならないから、その猶予期限が一年しかないのと、二年近くあるのとでは大きく違う。
土地を取得して、上物を建てる場合だと、一年くらいの期間はあっというまに過ぎてしまう。
買換え期間に迫られて、買い急ぎすると、ろくな物件に巡り合わない。
建築にしても、業者の選定や設計に十分な時間をとれないことになってしまう。
不幸にして、当初の思惑どおりに物件が見つからず、買換えの適用が受けられない場合でも、「買換え承認申請書」を提出していれば、申告納付は一年待ってもらえることになる。
翌年の三月十五日に精算して納付することになるが、これに利子税などはかからない。
このように、事業用資産の売却には「引渡しは年が明けてから」の原則をゆめゆめ忘れてはならない。
土地と建物合わせて一千万円ちょっとで、非課税枠の一、○六○万円内におさまったところが、その贈与があって数年後、Ｋさんは定年を向えて第二の人生を考え始めていた頃、この家を売却しなければならなくなった。
Ｋさんの技術と経験が買われて、東京で第二の人生を過ごすことになったからだ。
買ったときは一千万円ちょっとだった家と土地が、八千万円以上で売れた。
間がいいことに、この家と土地が奥さんとの共有名義だったために、三千万円の控除がダブリで受けられることになった。
Ｋさんは静岡市に住むサラリーマンだ。
東京の私大を出て、ある電気メーカーの静岡工場に勤め、やっとのことでマイホームを手にしたのが三十五歳のときだった。
Ｋさんは五十歳のとき、家を新築したが、それを機会に奥さんに住居用財産の贈与をすることにした。
土地・建物とも二分の一の持分割合で贈与契約書を作成し、贈与税の申告共有名義で特例をダブルに受ける（居住用財産）大家族で同居している場合に、もし同居人全員の共有名義になっていれば、全員がこの特例を受けられる事になる。
こうしたケースは、相続財産を売却する場合によく出てくる。
住んでいる家を手放すことになるが、この制度を利用すると、大幅な節税になることがある。
たとえば、五人家族の世帯主が亡くなって、その家屋敷を売却しようという場合、まず同居の遺族四人の共有名義にすること。
その後、売却すれば四人全員について、特例が認められることになる。
居住用財産についての特例は、家屋一戸について認められている制度ではなく、居住している所有者それぞれに認められている。
したがって、共有名義の居住用財産の売却は、共有者全員についてこの特例が認められる。
夫婦の場合、妻にも資力があれば、取得のときから共有名義にしておくこともできる。
夫婦が個人や会社で事業のオーナーである場合、妻の専従者給与や役員報酬がこの支払資居住用財産の買換えの制度は、要件が厳しくなったために、前にくらべると適用されるケースは少なくなったが、それでも先祖代々の家を受け継いでいる人は結構多く、その人たちの間で、買換えが行なわれている。
崎市多摩区のＮさんも、先祖代々の居住用財産を売却し、四億円の居住用財産に買換えた。
売却資産は、八○○平方メートルもある広い土地だったが、地形が悪く家も相当に傷んでいた。
その場所で、建て換えるよりは相続のこともあって、思い切って買換えることに決心したのだ。
Ｎさんは、四億円かけて四○○平方メートルの土地と建物を購入して買換えにあてた。
たっぷり庭のあるしょうしゃな家になった。
もちろん、居住用財産の買換えの特例の適用を受けて、税金を免れている。
ところが、数年たってＮさんは亡くなった。
数年前に、居住用財産の買換えをしたおかげで、相続税はかなり安くなった。
時価は、売却資産も購入資金と同じだが、相続税価額は半分近くになった。
坪単価の高い土地ほど、時価と評価額との差が大きい。
それに、小規模宅地の評価減が三倍できることになる。
所有期間が一○年超の民径用の住宅やその敷地を売り、その売った年の前年、その年、その年の翌年の三年間に、自己の居住用の住宅またはその敷地を購入した場合に、一定の要件に該当すれば、この特例が受けられる。
層任用財産の売却代金が、新たに購入した購入代金を下回るときは種金がかからず、上回る場合は上回った部分の金額にだけ税金がかかってくる。
小規模宅地の評価減は、二○○平方メートルまでだから評価額の安くて広い土地よりも、評価額が高くて狭い土地のほうがその効果は大きくなる。
この二つの相乗効果によって、従前の場合にくらべて、相続税は半分になってしまった。
Ｎさんには、妻と二人の息子がいたが、息子二人がこの四○○平方メートルのうちを、半分ずつ相続することにした。
家のあるほうは長男のものとし、庭の二○○平方メートルを次男が相続した。
四○○平方メートルある邸宅だから、庭の部分二○○平方メートルを分割しても、結構な部分は屋敷として残る。
相続財産を売却するときは、時期の問題がとくに重要になる。
相続した財産は、相続税の支払いや代償分割などのために、売却しなければならないことが多いが、この場合、売却時期に注意しておかねばならない。
つまり、相続財産を相続開始の日の翌日から、三年六ヵ月以内に売却した場合には、その売却した相続財産に課税された相続税を、取得費に算入することができる。
この場合、算入することができる相続税額は、左上の式によって計算できる。
この特例を受けるためには、譲渡した年の十二月三十一日には相続税額が確定していなければならない。
遺産分割にトラブルがあって、相続人各人の相続税額の確定が遅れると、この特例が受けられなくなるので注意が必要だ。
争続の不利益がこんなところに現れてくる。
また、貸宅地などが多くある場合も、売却に手間取ることが多く、この時期を逃してしまうことが多い。
知り合いの不動産業者を間に入れて、借地人との売却交渉に入ったものの、価格の点でまったく折り合いがつかない。
父の代から、地代の値上げなどで、いつも折り合いが悪く、争ってばかりいたという事情もあった。
その借地人約七○人が、足元をみて団結して交渉にあたってくるのだから、交渉もまとまりようがない。
そのうちに、三年間も交渉が長引いてしまい、税法上の特例の期間が過ぎてしまったため、その損失税額だけでも七、○○○万円にもなる。
やっと大半の借地人と交渉がまとまって売却できたが、その価格は頭初予想していた額よりも大幅に下回っていた。
しかも、売却金額に対し、多額の譲渡所得税が追いかけてきた。
その手取り金額だけでは、とても相続税が払いきれない状態に陥ってしまった。
従業員には、一千万円ほどの退職金で快諾を得た。
弟と妹も「兄さんの好きなように」１１８東京杉並のＥさんの家業は、三代続いた銭湯である。
先代がもっとも羽振りがよく、戦後すぐに法人成りをして、地主から法人が、一○○坪ほどの土地を買い取っている。
会社の経営は、ここのところ思わしくない。
サウナをやってみたり、健康器具をそろえてみたりしたものの、効果は上がらず、客足は減少の一途をたどった。
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